房子想收回卻沒轍？搞懂「不定期租賃」怎麼讓房東卡關！

小花是名退休教師，退休後想以當包租婆維生，於是花了大錢買透天隔成套房出租，很快地就有租客上門，小花也和他們簽訂了租約，約定了租金金額、租金於每月10日繳交，租期則為一年，其中有位租客常常不按時繳交，於是小花打算到期後不讓其續租，但在租約將到期前，此位租客又按期繳交，小花於是給他留校觀察，在租約到期後仍讓該名租客繼續使用房屋，同時觀察此位租客是否仍會按時繳交租金，然而租約到期後第一個月10日，這位租客又未繳交租金了，於是小花告知此位租客立即搬離房屋，說雙方租約已經到期，租客卻說雙方租賃契約已經成為不定期租賃契約，小花無權收回房屋，小花憤而自行去法院提告，卻拿到一紙敗訴判決，小花做錯了什麼？

什麼是不定期租賃？如何避免成為不定期租賃？

房屋租賃契約儘管約定有租賃期間，但租賃契約到期後非當然終止，如果出租人不表示反對，租約則視為仍存在，但是未定租賃期間，這就是所謂不定期租賃。要避免成為不定期租賃，除了在租賃契約記載到期後租約即終止外，建議出租人在租賃期間屆滿前或屆滿時，通知承租人無意繼續出租給他，租賃契約才會到期終止，通常作法是在租賃期間到期前1個月對承租人為通知。

不定期租賃契約出租人要如何收回房屋？

雖然不定期租賃契約，雙方可隨時終止租賃契約，但出租人想終止租賃契約不是這麼簡單，需要有土地法第100條所規定的六種事由才得收回房屋，分別是：

1. 出租人收回自住或重新建築時。
2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
5. 承租人違反租賃契約時。
6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

除了終止租約有限制外，出租人須遵守民法第450條第3項的法定期限規定，於一定時間前通知承租人終止契約。

結論

在案例中的情形，小花如要終止與租客的不定期租賃契約，須待租客積欠2個月租金以上才能通知終止租約，或是需要有其他土地法第100條的事由才能終止租約，但遇到比較惡意的承租人，還會想辦法賴著不走，所以出租人須注意避免讓租賃契約變成不定期租賃。

提醒

租賃專法、民法、土地法的規定多，出租人遇到租賃問題，可向律師先行諮詢，以免違反法律反損害自身權利！

參考資料： 最高法院110年度台上字第1858號民事判決。