頂樓約定專用，竟蓋出私人招待所？一場「空中花園」變「違建」的法律戰爭！

甲向乙購買某大樓頂樓，該頂樓原本是乙向建商所購買，乙和建商的買賣契約並約定頂樓平台在合理使用範圍內供乙住戶專門使用，後來亦記載於社區的規約之中，建商交屋後，乙在頂樓造景空中花園，並開放給其他住戶休息、欣賞。

但乙將頂樓賣給甲後，甲主張自己有頂樓平台的專用權，阻擋其他住戶進出，並擅自僱工建立一小屋，想作為個人的貴賓招待所，引發其他住戶不滿，因此對甲提告，請求甲拆除小屋並返還頂樓平台予住戶全體，是否有理由呢？

一、共有物專用的合法性

法院實務見解認為，頂樓平台雖為區分所有建築物的共有部分，但非屬於公寓大廈管理條例第7條不得約定專用部分，所以可經由規約約定，由區分所有權人專門使用，但是此約定專用，仍然必須維持既有共有物的合法性。

二、結論及建議

案例中的甲，在約定專用的頂樓平台蓋小屋，已影響大樓結構安全和景觀，其他住戶可請求拆除，但在規約修正約定專用之約定前，頂樓平台仍屬於甲的約定專用部分，不可以請求返還頂樓平台給全體住戶。

有規約、大樓約定專用，或是住戶使用公共空間等問題，可能還設計到區分所有權人當初與建商間之買賣契約之約定，還有約定專用是否合法，建議有相關問題，可向專業不動產律師諮詢。

參考資料：最高法院82年度台上字第1802號民事判決、最高法院105年度台上字第937號民事判決、最高法院92年度台上字第41號民事判決、最高法院103年度台上字第2247號民事判決。

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