住商大樓管理費爆爭議！住宅調降、商用調漲，這種多數決合法嗎？

某住商混合大樓召開區分所有權人會議，提案說未來住宅用的管理費調降為每坪15元，商用的管理費調漲為每坪50元，因為住宅用的區分所有權人較多，也藉此人數優勢通過此提案決議，則此決議是否有效呢？

一、不動產律師分析

公寓大廈管理條例第18條第1項第2款：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」

區分所有權人會議多數結果原則上有效，但如果是藉由人數多數優勢，造成少數人的權利受損，而且決議結果對於全體住戶利益幫助不大，則可能構成權利濫用，受侵害的區分所有權人可以訴請決議無效。

考量商用和住家用性質不同，本於私法自治還有維護住戶居住權益，住宅和商用採用不同收費標準，原則上有效。但如果兩者費用差異懸殊，明顯大樓管理費是由商用者來負擔住戶應分擔的部分，則可能會構成權利濫用，因此無效。

大樓管理問題五花八分，規約的約定影響住戶全體權益，區分所有權人會議決議是否合法有效也是如此。建議有相關問題，可向專業不動產律師諮詢。

參考資料：臺灣高等法院 97 年度上字第 218 號民事判決。

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