首頁 > 弘曜專欄 > 律師推薦 > 2025不動產律師推薦：糾紛類型、訴訟程序、費用、常見問題一次看懂

弘曜專欄

2025不動產律師推薦：糾紛類型、訴訟程序、費用、常見問題一次看懂

分享到

2025不動產律師推薦：糾紛類型、訴訟程序、費用、常見問題一次看懂

不動產不僅是安身立命之所，更是重要的資產。然而，圍繞著土地、房屋的法律紛爭卻也層出不窮，其複雜性與專業性，往往讓民眾感到徬徨無助。弘曜法律事務所深知客戶在面對不動產糾紛時的焦慮與壓力。本文將以我們的專業經驗，為您深入解析不動產事件的處理程序、律師在其中扮演的關鍵角色，並針對常見糾紛類型提供法律指引，期盼能成為您在不動產法律問題上的堅實後盾。

 

一、 不動產事件在調解以及訴訟程序

不動產糾紛的解決途徑主要分為「調解」與「訴訟」兩大程序，理解這兩種程序的特點，是保障自身權益的第一步。

 

1. 調解程序：

根據《民事訴訟法》第403條規定，特定類型的不動產糾紛，例如：鄰地糾紛、地界、共有物分割、租金、公寓大廈爭議等，在起訴前必須先經由法院進行「強制調解」。調解程序是由中立的調解委員居中協調，旨在促使雙方當事人達成共識，以和平、省時、經濟的方式解決紛爭。若調解成立，其作成的調解筆錄與法院的確定判決具有同等法律效力，且亦可辦理不動產登記。


2. 訴訟程序：

若案件不屬於強制調解範圍、調解不成立或一方當事人無意願調解，案件便會進入「訴訟程序」。訴訟程序是透過複雜的法庭攻防，由法官根據事實、證據和法律作出具有法律效力的判決。一般民事訴訟分為三級三審制，程序相對冗長，涉及起訴、答辯、準備程序、言詞辯論、判決，以及後續可能的上訴及強制執行等階段。


二、 從諮詢、調解到訴訟：專業不動產律師的功能

無論是調解還是訴訟，專業不動產律師的介入都至關重要。律師的角色遠不止於法庭上的辯護，而是貫穿整個爭議解決過程的策略家與執行者。

 

  • 不動產案件策略分析及諮詢階段：
  1. 策略評估：專業的不動產律師，會先傾聽您的需求，接著客觀分析案件的法律關係與利弊得失，評估藉由調解或是訴訟達成您目的的可行性，以及您的案件潛在的風險。
  2. 權益盤點：針對您最關心的不動產所有權、租賃爭議、漏水修復、買賣紛爭、袋地通行、地界等議題，提供明確的法律建議與訴訟策略。
  3. 證據蒐集：指導您如何蒐集對您後續調解和訴訟有利的證據，例如土地謄本、地籍圖、地籍異動索引、航照圖等。
 
  • 調解階段：
  1. 策略分析： 律師能客觀，協助您擬定最佳談判策略，避免因情緒或資訊不對等而做出不利的讓步。
  2. 爭點整理與溝通： 協助當事人釐清並聚焦核心爭議，向調解委員精準陳述事實與法律主張，促進有效溝通。
  3. 確保調解效力： 專業不動產律師能把關調解筆錄的內容，確保協議條款明確、合法且能確實執行，避免未來衍生新的爭議。
 
  • 訴訟階段：
  1. 撰寫專業書狀： 律師會依據事實與法律規定，撰寫邏輯清晰、論點有力的起訴狀、答辯狀等，向法院完整呈現我方主張。
  2. 法庭代理與辯護： 作為您的訴訟代理人出庭，進行言詞辯論，並對對方的主張和證據提出質疑與反駁，並向法院聲請調閱對我方有利的證據，確保您的主張被法院看見。
 

三、 常見的不動產紛爭類型、法律規定及律師角色

弘曜法律事務所累積了豐富的不動產糾紛處理經驗，以下列舉數種常見類型進行說明：

 

紛爭類型涵義與法律規定律師可以扮演的角色
拆屋還地指土地所有權人對於無權占用其土地的建物，依據《民法》第767條規定，請求占用人拆除房屋並返還土地。此類訴訟的重點在於證明對方「無權占有」。協助舉證證明對方無權占有，代理提起訴訟，並可一併請求相當於租金的不當得利。
越界建築土地所有權人建築房屋時，不慎逾越地界，侵入鄰地。依《民法》第796條規定，若鄰地所有人知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，但可請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地。協助當事人釐清越界情形（故意或非故意）、協商購地或補償事宜，或代理提起訴訟請求法院判決裁量。
漏水糾紛因樓上住戶專有部分、或大樓共用管線破損等原因，導致樓下住戶天花板或牆壁漏水而生的損害賠償及修繕爭議。主要涉及《公寓大廈管理條例》及《民法》侵權行為等規定。協助釐清漏水責任歸屬（安排專業鑑定）、寄發存證信函催告修繕，並代理訴訟請求修繕費用及相關財物損失賠償。
公寓大廈糾紛包含住戶積欠管理費、違反規約（如：噪音、公共區域堆放雜物）、管委會運作爭議等。主要依據《公寓大廈管理條例》及社區規約處理。擔任社區法律顧問，協助管委會建立合法有效的規約，代理管委會向欠繳戶催繳或提起訴訟、聲請強制執行。
房屋租賃糾紛房東與房客間因租金支付、押金返還、修繕責任、提前終止租約等問題產生的爭議。主要適用《民法》、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》及《租賃住宅市場發展及管理條例》。協助審閱及擬定租賃契約，保障雙方權益；代理任一方進行協商，或提起訴訟請求支付租金、返還房屋或押金。
不動產產權糾紛因借名登記、贈與、繼承、夫妻財產等原因，導致不動產實際所有權與登記名義不符所產生的爭議。協助分析法律關係，整理金流等證據，提起「確認所有權存在」或「塗銷所有權移轉登記」等訴訟，以取回產權。
不動產買賣糾紛買賣雙方因房屋瑕疵（如：漏水、海砂屋、凶宅）、隱瞞重要資訊、違約、定金返還等問題產生之爭議。協助審閱不動產買賣契約，確保條款公平；代理買方主張瑕疵擔保責任（請求減價或解約），或代理賣方向違約方請求賠償。
他項權利塗銷土地或建物上設定的抵押權、地上權等他項權利，在原因關係消滅後（如：貸款已清償），權利人卻不願配合塗銷登記。代理當事人向法院提起「塗銷抵押權登記」等訴訟，在取得勝訴判決後，即可單獨至地政事務所辦理塗銷。
鄰居糾紛因噪音、震動、惡臭、寵物、停車等問題，妨礙鄰居的居住安寧與權利。可依《民法》第793條請求禁止其侵害，以及第195條規定請求損害賠償。協助蒐集侵權證據（如：錄音、分貝計數據），寄發存證信函要求改善，並可代理提起訴訟請求排除侵害及精神慰撫金。
共有物分割數人共同持分一筆土地或一棟房屋，因無法達成管理或處分共識，請求法院將共有關係消滅。依《民法》第824條，法院可以採原物分配、變價分割（法拍後分配價金）等方式處理。代理共有人提起分割共有物之訴，並在法庭上依當事人需求，爭取最有利的分割方案（如：爭取原物分配或有利的變賣條件）。
原住民保留地因原住民保留地的繼承、移轉、取得、借名登記、共有所產生的問題。依《原住民保留地開發管理辦法》及《民法》等規定處理。
原住民保留地與一般土地不同，權利人須具備原住民身分，當涉及原住民傳統領域時，另有《原住民族基本法》、《諮商取得原住民族部落同意參與辦法》規定的適用。		協助分析土地問題涉及的法規範以及行政作業規範，並協助寄發存證信函與調解、和解程序。並可代理提起訴訟，請求移轉、返還及取得原住民保留地，或請求踐行原住民族土地諮商同意參與分享程序。
 

 


四、 不動產案件常見問題 Q&A

 

Q1：遇到不動產糾紛，一定要請律師嗎？

A：雖然法律未強制規定，但不論調解或訴訟，不動產案件涉及的法規繁雜、證據要求嚴格，且訴訟標的金額不低。有專業不動產律師協助，能確保程序順利進行、擬定有效的訴訟策略，並爭取最佳的結果，避免因小失大。

 

Q2：我的土地被佔用超過15年了，還能告對方拆屋還地嗎？

A：可以。根據大法官釋字第107號解釋，土地所有權人請求返還所有物的權利，不適用《民法》第125條關於時效消滅的規定。因此，無論被占用多久，所有權人仍有權提起拆屋還地訴訟。


Q3：打不動產官司大概要花多久時間？

A：時間不一定。調解程序若順利可能1-3個月內解決。訴訟程序則較長，一個審級（例如地方法院一審）通常需要8個月至1年半，甚至更久，視案件複雜程度、證據調查過程而定。


Q4：跟對方上法院會不會很麻煩？有沒有更快的方法？

A：訴訟確實耗時費力。因此，弘曜法律事務所建議，在專業不動產律師的協助下，可優先考慮透過寄發律師函或存證信函表明立場，尋求和解或調解的可能。若對方有協商意願，往往能更快解決紛爭。


五、 不動產案件律師的收費行情及收費方法：

律師的收費方式與案件的複雜度、所需投入的時間心力相關，一般而言，不動產案件的收費方式如下：

 

  1. 按時計費：當您有拆屋還地、租賃糾紛、塗銷地上權、公寓大廈管理、漏水修補、原住民保留地等不動產法律問題，以及需要初步的策略分析時，可選擇與律師當面或線上諮詢案情，每小時的諮詢費用通常為5,000元至12,000元間。
  2. 按件計費： 委任律師代為撰寫存證信函、律師函、起訴狀、答辯狀等，撰寫費用為10,000元起算，依案件複雜度調整。
  3. 按審級計費： 調解與訴訟的全權委任是對您最有保障的方案，委任律師代理該審級的訴訟程序（包含開庭、書狀往來等），也是律師最常見的收費方式。一個審級委任律師的費用約為80,000元起，費用會依案件複雜程度酌增。
 

溫馨提醒：上述費用為業界參考標準，實際報價會因個案的具體情況與複雜度而有所調整。我們建議您在首次諮詢時，與律師充分溝通您的需求與預算，為您規劃最合適的服務方案。
 

六、 結論及建議

不動產糾紛不僅牽涉龐大的財產利益，更可能影響家庭生活的安寧。面對紛爭，切莫因法律的陌生而卻步或輕易放棄權利。
 

弘曜法律事務所建議您，在爭議發生的初期，就應尋求專業不動產律師的協助。透過全面的法律諮詢，您可以清楚了解自身的法律權利、可能的風險與最佳的應對策略。一位好的律師，不僅能在法庭上為您據理力爭，更能在劍拔弩張的對立中，為您找到和平解決的契機。

 

我們深信，法律應是守護人民權益的溫暖力量。若您正為不動產問題所困擾，歡迎聯繫弘曜法律事務所，讓我們以專業、誠信與同理心，陪伴您走過難關，守護您的家園與資產。
#房屋買賣糾紛 #租賃糾紛 #裝潢糾紛 #拆屋還地 #原住民保留地 #公寓大廈糾紛律師 #裝潢糾紛律師 #房屋漏水糾紛處理 #共有物處分 #土地糾紛律師 #土地分割 #原住民律師 #不動產律師 #律師推薦 #公寓大廈社區糾紛
上一篇 回列表 下一篇
上一頁
TOP