買住宅地卻變農業區？最高法院：出賣人應負瑕疵擔保責任！

在不動產交易中，土地的「使用分區」直接決定了土地的開發價值與用途。若契約約定為住宅區土地，交付後卻發現包含農業區，買受人該如何主張權利？本文將透過一起真實訴訟案例，分析最高法院（114年度台上字第2033號民事判決）如何推翻原審法院見解，強化對買受人的保障。

一、案情背景

原告（買受人）林先生於民國 110 年間向被告（出賣人）江先生等人購買位於南投縣國姓鄉的多筆土地，總價金為新臺幣 3,800 萬元。雙方於契約中明確約定，其中 229、232、233 地號土地（下稱系爭土地）之使用分區為「住宅區」。

然而，林先生在領得土地所有權並交付一年後，委請建築師申請建築執照時，經套繪計算發現，系爭土地竟分別有 60.59 坪、5.75 坪、6.65 坪之範圍實際屬於「農業區」，與契約約定之住宅區不符。林先生主張他受有損失，要求被告退還溢付之價款約 125 萬元。

本件爭議主要圍繞在以下幾條《民法》規範：

民法第354條第1項（物之瑕疵擔保責任）：出賣人應擔保標的物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
民法第373條（危險負擔移轉）：買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人承受負擔。
民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

本件的最大爭議在於：

1.地方法院、高等法院見解：出賣人不用負責。

地方法院、高等法院均判原告敗訴，理由如下：

依據交付時之公文書： 被告在交付土地時，曾提出當時由鄉公所核發之土地使用分區證明書，其上確實記載為住宅區。
危險負擔已移轉： 法院認為土地於 110 年 11 月移轉並點交時，其形式上的證明書符合契約約定。至於後來證明書變更記載為「住宅區部分農業區」，屬於交付後才發生的危險，應由買受人承擔。
出賣人無過失： 出賣人信賴政府核發之公文書而簽約，難認有可歸責之事由。

2.最高法院見解：出賣人應負擔瑕疵責任（推翻原判決）
最高法院撤銷原判決，它的理由是：

土地使用分區與契約不符屬於瑕疵： 所謂「物之瑕疵」，是指物欠缺應具備的價值、效用或品質。農業區的建蔽率、使用限制（僅能興建農舍等）與住宅區迥異，這顯然減少了土地的通常效用與經濟價值。
瑕疵存在的時點與物之瑕疵擔保責任： 只要在「危險移轉（交付）」於買受人時存在瑕疵，無論該瑕疵是在契約成立時已存在，或是契約成立後始發生，出賣人均應負物之瑕疵擔保責任。
事實調查： 經法院調查，該地的都市計畫自 109 年至 111 年間其實未曾變動。這意味著系爭土地在交付時，「事實上」就是部分農業區，只是前後任承辦人員對圖資的判讀不同，導致先前的證明書記載有誤。
結論： 出賣人交付之物與契約預定效用不符，似非依債之本旨給付，原審未詳加調查即認定出賣人免責，顯有違誤。